|
|
 |
 Házaló önkormányzatok
Ingatlanspekuláció
Nem csak városképvédelmi nézetek feszülnek egymásnak a belvárosi házbontások körüli vitákban: számos ház tulajdonjoga furcsa cseréken megy keresztül. Előbb egy többségi önkormányzati tulajdonban lévő kft. dolgozói szerzik meg a házakat birtokló cégeket, amelyeket ciprusi offshore társaságoknak értékesítenek, és csak ezután lép színre az építkezést végző igazi befektető. A többlépcsős ügymenet sokak szerint azért szükséges, hogy a tőkebefektetés, munka és kockázat nélkül befolyó összeget ellenőrizhetetlenül el lehessen osztani az ügyletben résztvevők és segítőik között. E feltételezést bizonyítékok nem igazolják, csak a körülmények furcsa egybeesései adhatnak okot gyanúra.
Sorra épülnek az új házak Erzsébetvárosban és Terézvárosban, hatalmas munkagödrök között daruk, betonkeverők és teherautók dolgoznak folyamatosan. A környéken is érdekelt, jelentős ingatlanbefektetőnek számító Autóker értékesítési igazgatója szerint a fejlődés még nem érte el a csúcspontját. „Most a legértékesebb lakásokat 5-600 ezer forintos négyzetméteráron áruljuk, például a Gozsdu-udvarban, ahol nagyon jelentős rekonstrukció folyik. 2008-ra a környéken már 800 ezer, 2010-re pedig esetleg egymillió forint lesz a legjobb lakások négyzetméterára” – mondta lapunknak Aradi Ferenc.
A beruházásoknak azonban sokak szerint túlságosan nagy ára van. A régi házakat lebontják, újak épülnek helyettük, megváltoztatva a zsidónegyednek is nevezett, a volt II. világháborús gettót is magába foglaló városrész hangulatát. Az aggódó civilek, építészek, politikusok elhibázott koncepcióról, csak a profitot figyelembe vevő vadkapitalista pusztításról beszélnek. Az önkormányzati vezetők szerint viszont nincs más megoldás a lerohadt környék rendbetételére, hiszen állami pénz nincs a felújításra, a befektető hasznot akar, a régi házakban pedig szenvednek a lakók. Az évek óta húzódó vitához újabb szempontot talált a manager magazin: a környékbeli ingatlanok eladása furcsa körülmények között történik.
Lyukak a világörökségben A viták helyszínén, az Andrássy út – Rákóczi út – Nagykörút – Károly körút határolta területen a 19. század közepéig Pest legelői voltak, majd a kiegyezés után indult gyors fejlődés idején elképesztő tempóban kezdődött meg itt az építkezés. A hosszúkás mezőgazdasági parcellákon egymás után húzták fel a hatalmas bérházakat, összezsúfolva, terek nélkül, a lakások jelentős részét alig érte napfény. Ugyanakkor rengeteg iparos és boltos költözött ide, sajátos hangulatot adva a régi házsoroknak. Itt épült fel Európa legnagyobb zsinagógája, és ugyan a lakosság mindig is kevert volt, 1944-ben ezt a területet jelölték ki gettónak. 1945 után sok lakást leválasztottak, a zsúfoltság tovább növekedett. A nyolcvanas években ez volt Európa legnagyobb népsűrűségű szeglete, ötvenezren éltek egyetlen négyzetkilométeren. A házak állaga katasztrofális volt, egy 1998-ig lebegtetett terv szerint ugyanis mintegy 300 épületet le akartak rombolni, így felújításukra már nem költött egyetlen vezetés sem.
A rombolás ötlete 1900-ból származott. Az Erzsébetvárosi Polgárok Egylete ekkor álmodta meg a Madách-sugárutat, amelyet az Andrássy út méltó párjának terveztek, a Madách tértől a Városligetig. A rendezési tervekben feltételes módokkal teletömve, de évtizedeken át napirenden maradt ez az elképzelés. A rendszerváltás előtt azonban a Madách térnél építési engedélyt kapott egy 13 emeletes irodaház, épp a tervezett sugárút nyomvonalán. A rendszerváltás utáni önkormányzat azonban nem vetette el a tervet, csak sétányra, vagy rossznyelvek szerint sikátorrá szűkítették volna az utat. A környékbeli ingatlanok lakói legtöbb fővárosi társuktól eltérően – éppen e terv miatt – nem vásárolhatták meg bérleményüket. A házakat az államtól az önkormányzat vette át, és továbbra is szedte a lakbért. A kilencvenes évek végére lemondtak a sétányról. Közben az UNESCO a világörökség részévé minősítette az Andrássy utat és környékét, amelybe elvben ez a terület is beletartozik. A megítélés nem egyértelmű, hiszen nincs testület, amely a védelmet felügyelné a kerületek és a főváros közötti hatásköri vita miatt.
A mostani ciklusban megkezdődött a házak tömeges eladása, azokat egyenként bocsátották áruba, a lakókat kiköltöztették, és a legtöbb helyen a bontást is megindították. A többségében külföldi, jellemzően ír, izraeli, spanyol befektetők új, magasabb, modern házakat húztak fel vagy terveztek a telkekre.
Civil a pályán 2004-ben ÓVÁS! néven civil szervezet alakult, amelynek tagjai védelemért kiáltottak. Tüntetéseket, látványos akciókat szerveztek a régi házak megmentéséért. Utoljára a Terézvároshoz tartozó, 1844-ben Hild József által tervezett Király utca 40. érdekében emelték fel hangjukat, és sikerült maguk mellé állítaniuk a kulturális minisztert, Bozóki Andrást és Demszky Gábor főpolgármestert is. Rájöttek, hogy a bontási engedélyt a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal megkerülésével adták ki, ezért az ügyészséghez fordultak, és a testület a civileknek adott igazat. Életveszélyre hivatkozva azonban a bontás még tovább folytatódott egy ideig, az épület tetőszerkezete, harmadik emeleti függőfolyosója mára eltűnt.
Az általunk megkérdezett, a környéket jól ismerő ingatlanbefektetők egyetértettek abban, hogy a felújítás sokkal – becsléseik szerint másfél-kétszer annyival – drágább a bontásnál és az új ház felépítésénél, hiszen több és jobb minőségű lakásokat lehet kialakítani, ráadásul mélygarázs is létesülhet.
Ugyancsak becsült adat, hogy a környékbeli befektetők 30-40-50 százalékos haszonkulccsal dolgoznak. Az önkormányzat arra panaszkodik, hogy másképp soha nem fejlődik a környék, márpedig valamit tenni kell, mert az épületek rohadnak, de még „így sincs tolongás, nehezen szabadulunk meg a házaktól” – mondta egy önkormányzati képviselő.
Ugyanakkor ez az érv nehezen ellenőrizhető. Erzsébetvárosban ugyanis egymilliárd forintnál húzták meg azt a határt, amelynél pályázatot kell kiírni az eladásokra. Ez szokatlanul magas összeg, ennyiért még egyetlen ingatlant sem adtak el a környéken, így jellemzően nem alakulhat ki nyílt verseny a házakért. Egy másik erzsébetvárosi önkormányzati képviselő így jellemezte az eladásokat rögzítő határozatokat: „általában Hunvald György polgármester (MSZP) bejelenti, hogy megkeresett minket egy kft., hogy megvenné ezt és ezt az ingatlant.”
Nagyon sietős „Versenyt futnak az idővel” – jellemezte a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal (KÖH) munkáját jól ismerő forrásunk. Erre jó példa az Akácfa utca 47. és 49, számú házak esete. A KÖH január 13-án védetté nyilvánította azokat, de a hatályba lépéshez egy hétre lett volna szükség. A 21-i hatályba lépés előtti napon azonban kiadták a bontási engedélyt a két házra. Hogy az MSZP–SZDSZ többségű önkormányzatnak sietős, azt más jelek is mutatják. Ebben a ciklusban Erzsébetvárosban 46 házat, illetve telket adtak el, és már 21 épületre van érvényes bontási engedély.
A szintén SZDSZ–MSZP koalíció vezette főváros hiába ellenkezik. Ikvai-Szabó Imre (SZDSZ) főpolgármester-helyettes azt mondta, hogy a városvezetés osztja az ÓVÁS! aggodalmait. „Jó lenne egy közös koncepció, de a kerületek részéről nincs rá fogadókészség. Demszky Gábor 1,3 milliárdot ígért a VII. kerületnek rehabilitációra, de nem kértek belőle.” Hunvald György kevésnek és bizonytalannak látta a fővárosi támogatást. Beleznay Éva, a főváros városfejlesztési referense azt mondta, hogy 2002-ben megrendelt egy koncepciós tervet a főépítészi iroda, de a kerületek ebből sem kértek. Schiffer János főpolgármester-helyettes (MSZP) a Mozgó Világban (2004 november) egyenesen a „rablógazdálkodás” szóval jellemezte a kerületi döntéseket.
A rekonstrukcióról számos kerekasztal-beszélgetést és vitát végignéző egyik szakember szerint különösen furcsa, hogy a két kerületben nincs politikai vita a bontásról, holott a tiltakozások miatt országos ügy lett belőle. A helyi MSZP és SZDSZ szembe megy a fővárosi politikusaikkal, a Fidesz pedig nem tiltakozik, hanem a legtöbb esetben együtt szavaz az eladásokról szóló döntésekkor a baloldallal. „Mindenki benne van a buliban” – állították egymástól független, a kerületek belső ügyeit jól ismerő forrásaink, ám pontosan senki sem kívánta vagy tudta megnevezni, hogy milyen buliról van szó.
A kerületi kapkodásra jellemző, hogy Hoffmann László ügyvéd szerint az eladott házakból sokszor jogellenesen költöztetik ki a lakókat. Hoffmann a Király utca 15. azon lakóinak az ügyvédje, akik beperelték a VII. kerületet. Hasonló jogvita a VI. kerületben is folyik a bérlők elővásárlási jogáról. Ha az önkormányzat el akar adni egy házat, akkor először az ott lakóknak kell felajánlania, akik az általuk bérelt lakás meghirdetett árára vagy rábólintanak s megveszik, vagy nem. Ez utóbbi esetben adhatja csak el befektetőnek az adott bérlő által lakott területet a helyhatóság.
Több, a VII. kerületben élő lakó lapunknak határozottan állította, hogy csak hónapokkal ingatlanjaik eladása után értesültek arról, hogy a házat az önkormányzat már értékesítette. „Sok idős és szegény ember lakik a környéken. Kapnak egy pecsétes papírt, hogy cserelakást vagy pénzt kapnak, de menniük kell, és eszükbe sem jut, hogy ez nem jogszerű” – mondta Hoffmann. Pedig a lakástörvény épp az időseket külön is védi. A nyugdíjas bérlő lakását ugyanis csak írásos beleegyezése esetén lehet eladni. „A VII. kerület e beleegyezéseket elmulasztotta megszerezni” – állítja Hoffmann.
Egy másik paragrafus a bérlőkijelölési jogot élvezőket védi. A Király utca 15-ben például a Belügyminisztériumnak (BM) az egyik lakásra van ilyen joga, ott van a tárca egyik szolgálati lakása. A törvény szerint tehát ebben az esetben a BM-től is engedélyt kellett volna kérni az eladás előtt, amit elmulasztottak. Az ügyben augusztusban várható ítélet, addig a bíróság az épület tulajdoni lapjára perfeljegyzést rendelt el, így megakadályozta az ingatlan továbbadását.
A kerület sokszor azzal is akadályozta az elővásárlási jog érvényesítését, hogy nem alakította át társasházzá az ingatlant, márpedig e nélkül nincsenek albetétek, vagyis az elővásárlási jog gyakorlása is körülményes. Ezt most a lakók saját költségükön intézik, hogy eredményesen lezárható legyen az általuk indított per. Az önkormányzat egy Legfelsőbb Bírósági (LB) döntéssel érvel, amely szerint egy bérlő nem akadályozhatja meg egy teljes ingatlan eladását elővásárlási jogára hivatkozva – az 1999-es ítélet egy mozivállalat eladására vonatkozott. Ezzel a Király utcaiak egy 2004-es LB-döntést állítanak szembe, amely szerint önkormányzati lakóingatlanok esetén az elővásárlási jogot nem lehet kijátszani egyben történő eladással.
Házon belül A sietség és a gyors bontások mögött feltételezések szerint gazdasági érdekek húzódnak. „A befektetők megágyaztak mind a két oldalon. Sőt, sok esetben már az előző választásokkor a jelölteket is a cégek delegálták a pártokhoz” – mondta egy neve elhallgatását kérő önkormányzati forrásunk a VII. kerületből, akiről azonban fontos megemlíteni, hogy kifejezetten rossz a viszonya az összes frakcióval. „Van egy külön szakma, a felhajtó. Ugyanazok az emberek tűnnek fel a befektetni szándékozó ingatlanfejlesztő cégek nevében. ők intézik a külföldi beruházások előkészítését. Az ingatlaneladásokat mindig Gál György, a gazdasági bizottság elnöke (SZDSZ) és Hunvald polgármester viszik a képviselőtestület elé” – tette hozzá. Erre a felvetésre lapunk kérdésére egyik politikus sem kívánt reagálni.
A tipikus ingatlaneladások a kerületben a következőképpen néznek ki: Az egyes házakra különböző kft.-k opciós szerződéseket kötnek. Minden házra másik kft. jelentkezett be, amelyeknek általában a nevük is jelzi, hogy egyetlen ingatlan kedvéért jötték létre. Ilyen például a Király Palace (Király u. 15.), a Király Major (Dob u. 18.), a Király Garden (Király u. 23.), a Király Ház, a Király 27 (Király u. 25., 27. és 29.), a Dob Center (Dob u. 17.), a Dembi 26 (Dembinszky u. 26.), a Dembinvest, a Klau-Bau (Klauzál u. 8.). Az utóbbi két évben ezek a kft.-k egytől egyig olyan opciós szerződést kötöttek az önkormányzattal, amely szerint a házak kiürítése vagy bontása után megszerzik az ingatlanokat. A kiürítést és a bontást hol a kft., hol az önkormányzat végzi, utóbbi egyes esetekben a vételárat felemésztő összeget költ a kilakoltatásra.
A cégbírósági adatokból az látható, hogy az alapítás után néhány hónappal a kft.-k tulajdonrészének általában 95 százalékát ciprusi, illetve Seychelles-szigetekre bejegyzett cégek veszik meg. Az összes felsorolt kft. tulajdonosait adó három ciprusi cég mindegyike ugyanarra a nicosiai címre van bejelentve. E külföldi cégek magyarországi meghatalmazottai általában ugyanazon személyek közül kerülnek ki, akik egyben a kft.-k alapító tulajdonosai. Hajnal László például alapítója a Hajnal Király Kft.-nek és a Linmor Consultans nevű ciprusi céget képviseli a Dob Center tulajdonosai között. Ez a típusú kölcsönösség legalább egy tucat cég esetében megfigyelhető. További érdekesség, hogy négy házvásárló kft.-nél (Király 27, Király-Major, Király Ház, Klau-Bau) néhány hónapra a tulajdonosok között megjelent egy Promo Vest nevű cég is. A Promo Vest nem ciprusi, hanem tiszafüredi cég, egyik tulajdonosa pedig Kékessy Georges Sándor volt. Ő közeli rokona annak a Kékessy Dezsőnek, aki párizsi magyar nagykövet volt, és Orbán Viktor feleségével indított közös borászati vállalkozást.
Néhány hónap után tehát a kft.-kben megjelennek a ciprusiak vagy a Promo Vest, esetleg mindkettő, majd 100 vagy 95 százalékos tulajdont szerző valódi befektető érkezik. Ezek általában ír, izraeli, spanyol vagy amerikai vállalkozók, akik a cégeken keresztül szerzik meg az ingatlanokat. Így a földhivatalban nincs nyoma annak, hogy néhány hónapon belül háromszor cserél gazdát a bontásra ítélt ház. Általában e végső, külföldi befektető megérkezésére ürítik ki vagy bontják le a házakat, így ekkor kell csak fizetni az önkormányzatnak, és el lehet kezdeni az érdemi munkát. A mostanában vitatott Király utca 40-et és a Gozsdu-udvart is többedik befektetőként, kft.-vásárlással szerezte meg az Autóker.
Az egybeesések legkülönösebb része azonban az, hogy e VII. kerületi ingatlanok kedvéért alakult kft.-k egyik állandó tulajdonosa és sok esetben a ciprusi cégek magyarországi megbízottja Szijjártó Piroska. Személye azért érdekes, mert annak az Er-Lak cégnek a munkatársa, amely 90 százalékban az Erzsébetvárosi Önkormányzat tulajdona (Er-Lak az Erzsébetvárosi Lakásépítő Kft. rövidítése). A társaságot kerületi ingatlanfejlesztésekre, új házak építésére, házak bontására és kilakoltatások intézésére hozták létre 2000-ben. Az Er-Lak 10 százaléka egy Private&Business nevű cég tulajdonában van, amelynek felét Nagy György bírja. Nagy ugyanakkor a Király Palace Kft.-ben is benne van, amely szintén vett házat a kerületben – éppen a Király utca 15-öt, a pereskedő házat – és amely kft.-ben szintén tag Szijjártó Piroska is. Szerettük volna az esetleges összeférhetetlenségről megkérdezni Nagy Györgyöt is, ő azonban cikkünk állításaira nem kívánt reagálni. Szijjártó Piroskát nem sikerült munkahelyén, az Er-Laknál elérnünk, bár munkatársai megerősítették, hogy ott dolgozik. A többiek személyazonosságát pedig nem tudtuk azonosítani, így hozzájuk elérhetőséget sem találtunk.
Hamis magyar Úgy tűnik, hogy az önkormányzatnak fontosak ezek a vállalkozások, akár a lakókkal is szembe-megy miattuk a testület. Amikor a Király utca 15. lakói arra panaszkodtak, hogy nem élhettek elővásárlási jogukkal, akkor egy lakógyűlésen Gál György önkormányzati képviselő kijelentette, hogy ha a Király Palace nem veheti meg az ingatlant, akkor azt más sem kaphatja meg, és az épületben a következő 15 évben semmilyen felújítási munkát sem végeznek. A lakógyűlésen – amelyről videófelvétel is készült – részt vett Nagy György és Koromzay Annamária alpolgármester (SZDSZ) is.
A szintén eladott Király utca 27-ben van üzlete a francia állampolgárságú Sébastian Nahoennek. Amikor végzést kapott arról, hogy felbontják bérleti szerződését, akkor perrel fenyegetőzött, mert nem élhetett elővásárlási jogával. A Király 27 Kft. nevében ekkor a már említett Nagy György lépett fel, és komoly kártérítést ígért neki, aláírva egy szándéknyilatkozatot is. A Király 27 kft. azóta azonban tulajdonost cserélt, és hallani sem akarnak Nagy ígéretének beváltásáról. Nahoen úgy érzi, hogy félrevezették.
Tehát a VII. kerület házainak egy részét önkormányzati többségi tulajdonban lévő cég dolgozói által alapított kft.-k veszik meg, adják el egy általuk képviselt ciprusi cégnek, majd a valódi befektetőnek. Mivel a kft.-k opciós szerződést kötnek a házakra, így a vételárat elég csak akkor kifizetniük, amikor a valódi befektető is megjelenik a színen.
További érdekesség, hogy az önkormányzati tulajdonokkal az Er-Va, vagyis az Erzsébetvárosi Önkormányzat Vagyonkezelő Zrt. foglalkozik, amely a lakásbérlők ügyeit is hivatott intézni. Ennek a társaságnak volt vezérigazgató-helyettese 1999–2001 között Verók István, aki jelenleg a VI. kerület polgármestere. Hunvald György abban az időben a VII. kerületben alpolgármester volt. A két szocialista politikus között azóta is jó a viszony, a két kerület egymásnak adja ki a bontási engedélyeket (erről az adott kerület saját hatáskörben nem dönthet). Így például a VII. kerület adott engedélyt a Király u. 40. bontására a KÖH megkérdezése nélkül, és a VI. engedélyezte a védetté nyilvánítás hatályba lépése előtt egy nappal az Akácfa utcai bontásokat.
Egy általunk megkeresett – névtelenséget kérő – önkormányzati képviselő szerint fölösleges nagy ügyet csinálni ebből az egészből. Az unalmas kinézetű új házakról a tervezők tehetnek, az önkormányzat nem esztétikai szakhatóság. Tőkére mindenképpen szükség van, és a lényeg, hogy építkeznek végre a kerületben, az ócska, alacsony komfortfokozatú lakások lebontásával javul az életminőség. Azonban a Király u. 15. bérlői által indított per bizonyítja, hogy nem mindenki akar elmenni. Több forrásunk szerint ráadásul az eladások révén az önkormányzathoz kevesebb tőke folyik be, mintha a házat a bérlőknek adnák el, hiszen a kiszemelt vevők a lakások vételárát nem fizetik be az önkormányzatnak, hanem azt sokszor a lakások kiürítésére fordíthatják.
A Fővárosi Önkormányzat egy, az Országgyűlés utolsó munkanapján elfogadott törvény értelemben új jogosítványhoz jutott. Ikvai-Szabó Imre főpolgármester-helyettes azt mondta, hogy ennek értelmében ideiglenes védelem alá helyezhetik a területet, és akár öt éves változtatási tilalmat életbe léptethetnek. A KÖH igyekszik minél több háznak minél gyorsabban egyedi védettséget biztosítani. Az ÓVÁS! pedig tüntetésekkel, performanszokkal és jogi akadékoskodásokkal házanként próbál védelmet biztosítani.
Magyari Péter
|
|
